補修費の積み立てで守るマンション寿命

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わが国のマンションブームは、昭和42~3年頃から始まりましたが、その頃のマンションは、給、排水管の腐触や外壁の傷みなど、補修、修理が必要になってきています。が、この頃のマンションでは、組合が補修費を積み立てていないところもあり、新たに徴収しようとしても、外壁塗装に一戸当たり10~20万円程度もかかるので、支払いに反対する人も出て来たりし、スラ
ム化しつつあるマンションも出て来ています。
こうした事態を防ぐため、先頃、分譲集合住宅(マンション)の区分所有法の改正案が可決されました。ですから最近建つマンションは、この法律の線に沿って、管理費とは別に補修費を毎月徴収し、積み立てるようになっています。この補修とは、階段手すり、ベランダ手すり、非常階段などの塗りかえ、防火扉、非常扉の塗りかえ、エレベーターの内側の張りかえ、外壁の塗りかえなどから、30年も経てばエレベーターそのものの交換までありますから、実に大へんです。
これらの費用を一度に出すとなると、なかなか負担が大きく、出せない人も出てくるわけです。
そのため、補修費、または修繕積立金などの名目で、毎月の積み立てをしておき、イザというときのために備えることにしているわけです。その費用は、職者たちは、時価の0.06程度とはじき出しています。こうした負担を避けたがる人もいますが、これはマンションの寿命を伸ばし、スラム化から守るためのものであることを考えるべきでしょう。

マンション

中古マンション、目安は築後5~6年

中古マンションを選ぶメリットは、まず地の利の良さがあげられます。とくにマンションブームのはしりの頃に建ったものは、日照権問題、日影規制などの制限を受けずにすみましたから、駅に近い住宅街などの中に建っていたり、どこへ出るにも便利な都心の駅から10分も歩かないところに建っていたりするものが少なくありません。忙しいビジネスマン、共働き家庭など、時間が惜しいという生活をしている人にとっては、周辺環境よりも、通勤に時間がかからないこと、買物に便利なこと、などという条件が優先するものです。が、交通の便はよいけれども、古い時代に建ったものだけに、設備が古い、間取りも2DK、広くても3DKでしょう。ときには1Kというものもあります。
こうした中古マンションの値段は、地の理のいいところに建っているものは、築後年数の割には高くなっているのが普通です。同じような場所に建っている新築マンションに比べて、いくらか安いという程度です。これは、需要者が地の理を求めている以上、仕方のないことでしょう。
一般的に中古マンションを買うときのチェックポイントは、次のようなものです。

チェックポイント

①築後年数は、5~6年以内のものを目安に・・・いろいろな設備機器は、10年も経ったものは、かなり傷んでいます。築後10年近く経ったものは、入居後間もなくオーバーホールというよりは、取り替えなくてはならなくなります。

②室内の汚れよりは、設備が整っているかどうか・・・余り古いものは、給湯設備がなかったり、風呂にもシャワーがなかったり、また洗濯機を置くスペースがなく、ベランダに置かなければならなかったりします。

③管理方式はどのような方式をとっているか・・・古いものは自主管理が多いようです。独身者、共働き家庭には、負担の多いことを覚悟しなくてはなりません。また、自治会の有無、規約も一応、事前にチェックしておくとよいでしょう。

④所有権は必ずチェックします・・・法務局、またはその出張所へ行って登記簿を閲覧します。マンションの所有権者と売り主が一致しない場合があります。その場合は、売り主に、所有権者の委任状をもっているかどうかを確かめ、提出を求めましょう。また、登記簿を調べますと、抵当権によって、売り主以外の者の権利が記載されていることが多いのですが、それが、ローンの残債による抵当権であれば心配いりません。この場合は、売り主にそのマンションを引き渡すまでに抵当権を抹消しておくよう、確約を必ずとりつけておくことです。そして、マンションを引き渡してもらう前に、所有権をこちらに移しておくことです。抵当権が二重、三重に入っているような物件は、いかに条件がよくてもあきらめることです。


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